К сожалению, на сегодняшний день многие недостатки в результате строительных домов по долевому участию стало не редкость. Дольщики и законодатели прилагают немало усилий, по устранению препятствий и нарушений законодательства при долевом строительстве. Получается так, что на стадии строительства, застройщик, подрядчик, субподрябчик, предлагают немало условий для дольщика, что бы заключить договор на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, но многие усилия идут просто насмарку. И связано это не с законодательством, а не добропорядочностью застройщика.
В большинстве случаев при нарушении сроков сдачи дома, застройщик отсылает дольщиков к подрядчику, что бы снять с себя ответственность по закону, а подрядчик в свою очередь отсылает дольщиков обратно, к застройщику, ссылаясь на то, что именно застройщик ответственен за работы и постройку.
Нужно просто разобраться кто по нормам гражданского законодательства, ответственен за не вовремя сданный объект, застройщик или подрядчик и кто будет отвечать перед потребителем (дольщиком).
Кто же виноват при сдаче дома подрядчик или застройщик
Когда начинается строительство многоквартирного дома, договор на участие в долевом строительстве многоквартирного дома заключается между застройщиком и дольщиком (потребителем), а соответственно застройщик, заключает договора с подрядчиками, подрядчик может быть один или несколько. Правоотношения между дольщиками и застройщиками, возникают на основании закона от 01.04.2005 ФЗ № 214. В Федеральном законе № 214 статья 7, четко прописано, что застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, который соответствует условиям договора и требованиям технического регламента и иным требованиям.
В соответствии с ФЗ № 214 в случае если дольщик обнаружит не соответствие объекта, недоделки, сроки сдачи, то он может предъявлять требования к застройщику:
- безвозмездное устранение недостатков в разумный срок
- дольщик имеет право заключить договор с другим подрядчиком на устранение недостатков за счет застройщика
- соразмерное уменьшение стоимости по договору и требование оплаты неустойки
Для устранения недостатков, дольщики могут обращаться к застройщику как на стадии приема передачи объекта, так и после сдачи объекта в эксплуатацию. Гарантийный срок на строительный объект не может быть менее пяти лет, срок которого начинает исчисляться с момента приема передачи объекта. В соответствии с гражданским законодательством, ответственность застройщику перед дольщиком регулируется не только ФЗ № 214, а так же Гражданским кодексом РФ.
Гражданский кодекс РФ статья 754. Ответственность подрядчика за качество работ
- Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.
При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части. - Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.
Гражданский кодекс РФ статья 755. Гарантии качества в договоре строительного подряда
- Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.
- Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
- Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик.
- При обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в пункте 1 статьи 754 настоящего Кодекса, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении.
Гражданский кодекс РФ статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ
При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 настоящего Кодекса.
При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 Гражданского кодекса, составляет пять лет. Гражданский кодекс РФ статья 723. Ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы
- В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).
- Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен.
- Если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.
- Условие договора подряда об освобождении подрядчика от ответственности за определенные недостатки не освобождает его от ответственности, если доказано, что такие недостатки возникли вследствие виновных действий или бездействия подрядчика.
- Подрядчик, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества (статья 475).
Исходя из выше перечисленных норм действующего законодательства, хотя застройщик часто отсылает дольщиков с требованиями к подрядчику, требовать устранения недостатков, соблюдения сроков сдачи объектов, исполнения условий договора, дольщик должен предъявлять к застройщику.
Данные вывода, так же отражены и подтверждены судебной практикой в Российской Федерации. Постановления ФАС УО от 14.04.2010 № Ф09-2482/10-С2, ФАС СЗО от 29.04.2010 № А56-38441/2009, ФАС ВВО от 20.11.2009 № А17-2586/2008, ФАС ЗСО от 07.09.2010 № А03-6458/2009.
Что нужно делать дольщику при не исполнении договора застройщиком
В случае если дольщик обнаружил не исполнение договорных обязательств застройщиком, недостатков в сданном объекте, нарушение сроков сдачи объекта дольщику, нужно обращаться с требованием (претензией) в письменном виде к застройщику, на устранение недостатков, соразмерного уменьшения стоимости по договору, оплаты неустойки. Так же можно позвонить по номеру 8-800-777-32-63 на горячую юридическую линию дольщиков.
Существует ли уголовная ответственность застройщика по договору долевого строительства? Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) дольщики и застройщики (строительные компании) обязаны заключать друг с другом в соответствии с ФЗ №214 от 30.12.2004 г. (последние изменения 03.07.2016 г. ФЗ №361). Спорные моменты между сторонами в соответствии с ГК РФ, должны разрешаться путем переговоров, с опорой на условия договора, а также ФЗ №214.
Однако, в 2016 г. в Уголовном кодексе РФ (УК РФ) появилась новая статья (п. 3 ст. 203 УК РФ). Эта статья введена в действие ФЗ №139 от 01.05.2016 г. и налагает на застройщика уголовную ответственность за привлечение средств дольщиков с нарушением действующего законодательства.
В чем заключается состав преступления?
Данная статья признает составом преступления сам факт привлечения денег дольщиков для строительства жилья по ДДУ с нарушением закона ФЗ №214 в крупном или в особо крупном размере. Иными словами за нарушение ФЗ №214 предусмотрена уголовная ответственность.
Под крупным размером понимается привлечение объема финансирования, превышающего 3 млн. руб. Особо крупный размер - от 5 млн. руб. При этом следует понимать, что для инкриминирования застройщику данной статьи, достаточно доказать факт привлечения таких сумм в целом, а вовсе не от одного отдельно взятого дольщика.
Согласно определению преступления, привлечь к уголовной ответственности застройщика можно тогда, когда доказаны нарушения сразу нескольких положений ДДУ. Такими нарушениями могут быть:
- Не получение своевременно разрешения на строительство.
- Не оформление договора аренды или купли-продажи земельного участка.
- Отказ от публикации проектной декларации.
Эти мероприятия каждая строительная компания обязана выполнить в соответствии со ст. 3 ФЗ №214. Помимо этого, по ст. 15.1 и 15.2 ФЗ №214 застройщик обязан застраховать свои обязательства перед дольщиками или обеспечить их поручительством банка.
Строительная компания может нарушить и другие пункты ДДУ, но в этом случае они будут рассматриваться уже с точки зрения нарушения норм ГК РФ и не влекут наступление уголовной ответственности по ст. 300.3 УК РФ.
Остановит ли УК РФ недобросовестных застройщиков?
Если следовать практике судебных разбирательств между дольщиками и строительными компаниями, то налицо в подавляющем большинстве случаев тщательная предварительная подготовка, которая позволяет замаскировать неблагонадежность компании. Казалось бы, поручительство банка или страховка - это надежная гарантия возмещения убытков дольщикам, если строительство не будет завершено в срок. Но на деле формулировки страховок и поручительств могут быть настолько туманными, что в итоге никто по ним ничего получить не сможет.
За счет средств, полученных от продажи первых квартир в будущем жилом комплексе застройщик получает на руки сумму, с лихвой покрывающую его затраты на совершение предусмотренных ФЗ №214 действий: оформление проектной декларации, получение разрешения на строительство и т.д. А вот потом все зависит от намерений строительной компании. Никто не даст гарантии, что строительство действительно будет вестись, а не остановится.
Чтобы доказать состав преступления по ст. 200.3 УК РФ, необходимо сначала доказать, что деньги были привлечены именно для целей строительства, а не для каких-то иных. А на практике добыть такие доказательства часто невозможно. Помощь профессионального юриста в подобной ситуации - необходимость, так как собрать доказательную базу не просто.
Важно отметить примечание к ст. 200.3 УК РФ, согласно которому строительная компания может быть полностью освобождена от уголовной ответственности, если он добровольно вернул всем дольщикам полученные от них деньги, а также сделал все, чтобы ввести многоквартирный жилой дом в эксплуатацию.
Остап Бендер советовал чтить именно Уголовный кодекс, называя это своей «слабостью». И сегодня на многих «великих комбинаторов» производят впечатление лишь нормы Уголовного кодекса РФ.
До последнего времени ответственность застройщиков за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве и нецелевое использование денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, предусматривалась определенно только частью первой статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Об этом , как и о предлагаемом внесении соответствующих изменений в Уголовный кодекс РФ , мы подробно писали на нашем сайте.
Как следует из пояснительной записки к законопроекту о введении уголовной ответственности застройщиков, до момента его принятия отсутствовали единые правовые подходы к квалификации действий недобросовестных застройщиков: квалификация производилась, как правило, по ст.ст. 159, 160, 165, 201 УК РФ.
Примером таких подходов к квалификации деяний застройщиков могут служить:
Приговор Ленинского районного суда г. Самары от 12.03.2012, которым К., один из соучредителей ООО «Патио», привлечен к уголовной ответственности за мошенничество, то есть хищение чужого имущества путем обмана, с использованием своего служебного положения в особо крупном размере (125 398 147,67 рублей);
Приговор Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.09.2014 по делу № 1-323/2014 в отношении подсудимого Х., действия которого суд квалифицировал по ч. 5 ст. 33 – ч. 3 ст.159.4 УК РФ как пособничествов хищении денежных средств граждан – участников долевого строительства;
ПриговорПролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 07.02.2014 г. по делу № 1-14/2014 (1-232/2013), квалифицирующий действия подсудимого К. по ст.159.4 ч.3 УК РФ как мошенничество, то есть хищение чужого имущества путем обмана или злоупотребления доверием, сопряженное с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности в особо крупном размере;
Приговор Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 08.09.2015, по делу № 1-99/2015, которым К. признана виновной в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ;
ПостановлениеКировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 09.12.2015, которым уголовное дело в отношении А. по обвинению в совершении преступления, предусмотренного ч.5 ст. 33, ч.3 ст. 159.4 УК РФ прекращено по основанию п. 3 ч. 1 ст. 24 УПК РФ в связи с истечением сроков давности уголовного преследования.
В большинстве случаев действия руководителей недобросовестных застройщиков квалифицировались по ч. 4 ст. 159 УК РФ, предусматривающей ответственность за мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, а также по ст. 159.4 УК РФ, устанавливающей ответственность за мошенничество, сопряженное с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности.
Однако в литературе неоднократно высказывались мнения о том, что, если потерпевшим является дольщик, привлечение руководителя застройщика к уголовной ответственности по ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса РФ невозможно, поскольку путем обмана можно присвоить лишь право на существующее жилое помещение, то есть нарушить возможно лишь имеющееся вещное право, а не обязательственное право, возникающее из договора участия в долевом строительстве. Основанием для этого служило буквальное толкование понятия «жилище», приведенное в примечании к ст. 139 УК РФ, согласно которому под жилищем понимаются индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания.
Иными словами, формально ч. 4 ст. 159 УК РФ не распространялась на отношения, возникающие в связи с долевым строительством, однако суды подходили к вопросу неформально и её применяли.
Что же касается ст. 159.4 УК РФ, то постановлением Конституционного Суда РФ от 11.12.2014 № 32-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 159.4 Уголовного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа» положения ст. 159.4 УК РФ признаны не соответствующими Конституции РФ, ее статьям 19 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере, в какой эти положения устанавливают ответственность за мошенничество, сопряженное с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности. Иными словами, ст. 159.4 УК РФ, также часто применявшаяся к рассматриваемым отношениям, утратила силу.
Таким образом, до последнего времени не было уголовно-правовых норм, непосредственно предусматривающих ответственность за нарушения в сфере долевого строительства, а в УК РФ было несколько неспециализированных норм, применяемых правоохранительными органами не единообразно.
Попытки внесения изменений в Уголовный кодекс РФ, направленные на защиту прав участников долевого строительства, и ранее предпринимались, но оказались безрезультатными. Так, 13.09.2012 Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 13.09.2012 в Государственную Думу Федерального Собрания РФ вносился проект закона, предусматривавший введение уголовной ответственности для руководителей застройщиков за нецелевое использование денежных средств граждан и организаций. Указанным законопроектом ч. 2 ст. 201 УК РФ «Злоупотребление полномочиями» предлагалось дополнить квалифицирующим признаком – нецелевым использованием денежных средств, уплаченных по договору участия в долевом строительстве. Формами такого злоупотребления могли являться нарушения правил ведения бухучета, заключение заведомо невыгодных застройщику сделок, отсутствие разумной деловой цели в отношениях с третьими лицами (фирмами-банкротами либо «однодневками»). Указанный законопроект 22.01.2013 был отклонен Государственной Думой в первом чтении.
И вот теперь предпринята очередная попытка защитить права дольщиков: Федеральным законом от 01.05.2016 № 139-ФЗ в УК РФ введена новая статья 200.3, предусматривающая ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Согласно этой норме, если сумма привлеченных денежных средств граждан превысит 3 000 000 (три миллиона) рублей, в качестве санкции установлены обязательные работы на срок до 360 (трехсот шестидесяти) часов, либо исправительные работы на срок до 1 (одного) года, либо принудительные работы на срок до 2 (двух) лет, либо лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до 1 (одного) года или без такового.
Если привлечение денежных средств граждан в нарушение правил законодательства РФ совершено группой лиц по предварительному сговору или сумма привлеченных денежных средств граждан составит особо крупный размер, составляющий 5000000 (пять миллионов) рублей, предусмотрены обязательные работы на срок до 480 (четырехсот восьмидесяти) часов, либо исправительные работы на срок до 2 (двух) лет, либо принудительные работы на срок до 5 (пяти) лет, либо лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до 2 (двух) лет или без такового.
Но если лицо, совершившее преступление, предусмотренное ст. 200.3. УК РФ, возместит в полном объеме сумму привлеченных денежных средств и (или) если указанное лицо примет меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости будет введен в эксплуатацию, оно подлежит освобождению от уголовной ответственности.
Однако, как справедливо отмечал Тит Ливий, «нет такого закона, который удовлетворял бы всех», в связи с чем надо отметить, что в принятой и действующей сегодня редакции ст. 200.3 УК РФ юридические лица исключены из числа возможных потерпевших. Кроме того фактическое действие указанной нормы ограничится лишь привлечением денежных средств свыше 3 000 000 рублей, в то время как средняя цена общей площади квартир на первичном рынке жилья в Российской Федерации по всем типам квартир, согласно информации, размещенной на портале Федеральной службы государственной статистики http://www.gks.ru/ , составляет 53 390 рублей за 1 кв. м. Таким образом, средняя цена даже типовой 2-комнатной квартиры площадью 56 м2 составляет 2 989 840 рублей. Получается, что, как правило, применительно к однокомнатным квартирам (за редким исключением, в основном в Москве), а также значительной части двухкомнатных квартир, а в небольших населённых пунктах – и трёхкомнатных квартир основания для привлечения к уголовной ответственности по ст. 200.3 УК РФ возникать не будут.
В любом случае, хотя норма ст. 200.3 УК РФ и несовершенна, само по себе ее наличие в УК РФ неизбежно приведет со временем к рассмотрению «резонансных» дел о привлечении застройщиков к уголовной ответственности, послужит хорошим уроком и для «комбинаторов» от строительства, и для лиц, только лишь планирующих привлекать денежные средства участников долевого строительства.
Проблемы, с которыми сталкивается покупатель квартиры в новостройке, сложны и разнообразны. Справедливость этого тезиса мы подтвердили для себя в очередной раз: когда готовили новую подборку вопросов от реальных людей, взятых из форумов в интернете и присланных в редакцию писем. Вроде бы рассматривали ситуации со строительством под столькими разными углами – а жизнь снова подбрасывает неожиданные ракурсы.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Сроки «из интернета»
В мае 2013 года купили новостройку. На сайте (официальном!) застройщика в тот момент висела информация, что передача ключей начнется в марте 2014-го. В ДДУ срок обозначили как июнь 2015 года. На наш недоуменный вопрос менеджер ответила, что это «для проформы, а на самом деле квартиру получите, как написано на нашем сайте». Время шло, срок на сайте все время передвигался – в августе 2014 года там был ноябрь. Очень опасаемся, что в реальности раньше июня 2015-го нам ключей не видать.
Вопрос, интересующий автора письма, такой: можно как-то привлечь застройщика к ответственности за ложную информацию на сайте? Понятно, что главной юридической силой обладает ДДУ, там июнь 2015 года, но застройщик все-таки тоже неправ, раз писал на своем официальном сайте заведомую неправду.
Ответы, полученные от уважаемых экспертов, порадовали разнообразием. «К сожалению, в данном случае вряд ли удастся привлечь застройщика к ответственности за предоставление ложной информации на сайте, - сказала « » Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» . – В 214-ФЗ указано только то, что застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ и (или) на сайте в интернете. Но он может даже этого не делать, если нигде не распространяет рекламу. И никаких оговорок по поводу сайта и размещенной на нем информации в законе, естественно, нет».
«В такой ситуации стоит ориентироваться только на договор и внимательно читать условия, - полностью согласились сотрудники пресс-службы ГК «СУ-155» . – Информация на сайтах имеет чаще всего лишь справочный характер и не является публичной офертой (ничего не гарантирует). Привлечь продавца к ответственности за ложную информацию на сайте при таком условии сложно. Должно быть заведено административное дело, в рамках расследования которого заявитель должен доказать, что ложная информация была ему передана преднамеренно».
Но имеется и другая точка зрения. «Можно попытаться привлечь застройщика за нарушение закона «О рекламе», - считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» . – Как правило, промосайт объекта недвижимости является рекламной продукцией. Обратиться можно в территориальное управление УФАС. В самом худшем случае застройщика накажут штрафом до 500 тыс. руб.».
С тем, что сайт – это реклама, соглашается и адвокат Олег Сухов . «В соответствии со ст. 5 ФЗ «О рекламе» реклама должна быть добросовестной и достоверной. Недобросовестная реклама и недостоверная реклама не допускаются, - говорит эксперт. – В соответствии с п. 2 ст. 38 ФЗ «О рекламе» лица, права и интересы которых нарушены в результате распространения ненадлежащей рекламы, вправе обращаться в установленном порядке в суд или арбитражный суд. В том числе с исками о возмещении убытков, включая упущенную выгоду, о возмещении вреда, причиненного здоровью физических лиц и (или) имуществу физических или юридических лиц, о компенсации морального вреда, о публичном опровержении недостоверной рекламы (контррекламе)». Однако, продолжает Олег Сухов, мало кто догадается сразу зафиксировать через нотариуса информацию с сайта. Поэтому застройщики пользуются своей безнаказанностью: ко времени, когда начнутся недовольства и возмущения, доказательств уже не будет. А при невозможности предоставления зафиксированных доказательств в соответствии со ст. 56 ГПК РФ нельзя говорить и о нарушении права.
…От себя автор может добавить, что доводы второй группы экспертов кажутся ему более убедительными. Ну нельзя же всерьез рассматривать «аргумент» о том, что «заявитель должен доказать, что ложная информация была ему передана преднамеренно». Это сайт застройщика – информация о сроках там помещена случайно? Или это сделали хакеры с Марса? Но есть и другая сторона вопроса. Во-первых, зафиксировать написанное на сайте действительно сложно – застройщик в любой момент может информацию поменять. Скриншот? Но попробуй докажи, что ты «фотографировал» именно этот сайт, а не какой-то другой. А во-вторых, в случае удачного (для истца) развития событий застройщик нарвется на штраф. По нынешним временам это мера, мягко скажем, неоднозначная: можно и до банкротства компанию довести. И получается, что, выиграв спор, покупатель проиграет в главном: не дождется своей новой квартиры.
Лишние услуги
В квиточке на квартплату обнаружили такие пункты, как «радиоточка» и «телевизионная антенна». Нам они ни к чему, тем более что денег сейчас совсем мало – надо в новой квартире ремонт делать.
Авторов письма интересует, на каком основании эти, прости господи, опции устанавливаются в ? Ведь вроде как есть статья Гражданского кодекса, запрещающая навязывать услуги. И если уж проводное радио и телеантенну провели – как от них отказаться?
Как мы поняли из ответов, никаких законных оснований для подведения этих коммуникаций нет – это атавизм, пришедший из советской эпохи, когда жителей вообще мало о чем спрашивали. Судиться из-за траты в 300 руб. в месяц мало кто станет, поэтому самое разумное (если такое радио и ТВ вам без надобности) – просто отключить их. Сделать это можно через управляющую компанию или Многофункциональный центр (МФЦ). Отключение радио платное – стоит 60 руб.
Важная деталь: на момент отключения по данной услуге не должно быть задолженности – иначе связисты радостно откажут, и вы будете наслаждаться их продукцией еще месяц.
Как начинать перепланировку?
От квартиры ключи уже есть, надо начинать ремонт. Хотим сделать небольшую перепланировку. Для подачи документов в Жилинспекцию нужно свидетельство о собственности, которое пока не оформлено. Застройщик (как мы понимаем, он пока юридический собственник объекта) предлагает услуги своих согласователей, но их цены кажутся нам непомерными.
Здесь вопросы получаются такими: прав ли застройщик, требуя пользоваться услугами только своих «карманных» специалистов? И нельзя ли как-то обойти застройщика, или единственный вариант – это ждать собственность?
Наши эксперты высказались в том смысле, что против лома нет приема. «Для осуществления законной перепланировки как минимум необходимо наличие права собственности на квартиру, - говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» . – А также технический паспорт на помещение и проект перепланировки. При отсутствии этих документов и разрешения Мосжилинспекции перепланировка считается незаконной».
«К сожалению, разрешить эту ситуацию, не контактируя с застройщиком, не получится, - соглашается Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Свидетельство о собственности входит в обязательный перечень документов, необходимых для согласования перепланировки. Пока свидетельства нет, можно действовать только через застройщика, являющегося на текущий момент собственником объекта». «До момента возникновения у дольщика права собственности ни о какой перепланировке квартиры и речи быть не может – если, конечно, не удастся договориться с застройщиком, - полностью поддерживает это мнение Олег Сухов. – По действующему законодательству, с заявлением о перепланировке может обратиться только собственник помещения или иное уполномоченное им лицо, а также наниматель по договору социального найма».
Другой вопрос, что после получения собственности владелец квартиры полностью свободен – он может узаконивать перепланировку сам, может найти для этого стороннего специалиста. Застройщик не вправе навязывать ему никаких своих «согласователей».
Плата за переоформление
Хочу купить квартиру в новостройке по переуступке – у другого дольщика. В офисе застройщика нам сказали, что процедура будет стоить 200 тыс. руб., причем неважно, какая это квартира и сколько она стоит – тариф для однокомнатной и четырехкомнатной одинаковый.
Как оказалось, ничего сверхъестественного в названной цифре нет. «Стоимость переоформления прав собственности (договора переуступки) определяет девелопер/застройщик на свое усмотрение, единого норматива или тарифа на эту услугу нет, - отметили в пресс-службе ГК «СУ-155». – Например, в нашей компании она составляет 2% от первоначальной стоимости квартиры в договоре, но не более 100 тыс. руб.».
«Информация о 200 тыс. руб. вполне может быть реальной, - отмечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). – Слишком большой размер платы за переуступку является заградительной мерой: это означает, что застройщик не слишком-то хочет конкурировать с инвесторами на собственном же объекте. Если переуступка оказывается выгоднее, чем квартиры от застройщика (например, были только что подняты цены), – пострадают продажи самого застройщика. Именно поэтому застройщики часто включают в ДДУ пункт о том, что переуступка права возможна только с письменного согласия застройщика».
Адвокат Олег Сухов обращает внимание, что никакого переоформления самого ДДУ закон не требует, регистрации подлежит договор цессии (уступки права требования) дольщика третьему лицу и дополнительное соглашение к ДДУ о замене дольщика. Застройщики здесь идут на хитрость – включают в договор пункт о невозможности оформления уступки без их согласия (закон № 214-ФЗ этого не требует), а потом берут за свое согласие существенные откаты (адвокат использовал именно этот термин. – Прим. ред. ). Что касается конкретной цифры в 200 тыс., то, по мнению Олега Сухова, она высоковата – в среднем по рынку ее размер колеблется в пределах 30-50 тыс. руб. С другой стороны, встречались случаи, когда цена за согласие застройщика достигала 600 тыс. руб.
Кто сделает ремонт в подъезде?
Владелец квартиры на втором этаже делал ремонт, в результате которого оказалось залитым помещение на лестнице на первом этаже. Сам виновник устранять дефекты отказывается, а управляющая компания не спешит ни делать ремонт, ни взыскивать с него компенсацию.
Вопросы очевидны: кто и за чей счет должен делать ремонт в подъезде? И как поступать жителям, если этот «кто-то» станет от этой обязанности уклоняться?
Алгоритм, подсказанный Марией Литинецкой («Метриум Групп»), прост. «В данном случае необходимо написать коллективное заявление от собственников квартир в управляющую компанию, - отмечает эксперт. – Сотрудники УК должны составить акт и направить ответственному лицу предписание с требованием устранить нарушение. Если же данные действия не принесут никаких результатов, то необходимо направить коллективный иск в суд, так как подъезд – общее имущество. И все собственники квартир несут за него ответственность».
Адвокат Олег Сухов добавляет, что в данном случае вина за порчу общедомового имущества не может быть возложена на управляющую компанию – она к этому событию явна непричастна. Вместе с тем в функции УК входит управление и содержание общего имущества в надлежащем состоянии. Поэтому ситуация может быть разрешена так: УК либо обязывает причинителя вреда за свой счет сделать ремонт залитого помещения, либо делает ремонт своими силами, но взыскивает расходы опять-таки с причинителя.
Хотим футбольное поле!
Около нашей новостройки есть спортивные и детские площадки – но они скромных размеров. Недавно побывали в другом и поразились – огромное, полноразмерное футбольное поле! Причем доступно всем, никаких заборов. Люди играют. Как бы нам такое!?
Тема показалась нам любопытной, и мы хотели бы расширить ее: как жителям повлиять на то, что строят рядом с их ? Кому-то нужно футбольное поле, другие мечтают о гаражах – куда со всеми этими пожеланиями обращаться?
«В данном случае необходимо обратиться в районную управу: планы по благоустройству находятся именно там, - советует Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Если же жители хотят как-то повлиять на ситуацию, то опять же необходимо обращаться с заявлением в управу».
Статья 200.3 Уголовного кодекса РФ, предусматривающая уголовную ответственность застройщика. Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege, помог порталу сайт разобраться в том, насколько нововведения реально помогут дольщику в подчас сложных и долгих взаимоотношениях с застройщиком.
Состав преступления
Объективная сторона состава преступления состоит в привлечении денежных средств граждан для строительства, нарушая требования законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в крупном или особо крупном размере.
При этом преступление считается совершенным в крупном размере, если сумма привлеченных денежных средств превышает 3 млн рублей, в особо крупном размере - 5 млн рублей. Очевидно, что речь идет именно об общей сумме привлеченных денежных средств граждан, а не о цене конкретного ДДУ, которая может быть и меньше 3 млн рублей.
Если четко следовать определению преступления, то к уголовной ответственности может привести лишь нарушение ряда условий, обязательных для заключения ДДУ и привлечения денежных средств граждан. Так согласно ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» для привлечения денежных средств застройщик должен получить разрешение на строительство, оформить договор аренды или право собственности на землю, опубликовать проектную декларацию. Ст. 15.1 и 15.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» обязывают застройщика обеспечить исполнение обязательств перед гражданами поручительством банка или страхованием - в страховой компании или обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.
Остальные возможные нарушения со стороны застройщика - существенная просрочка строительства, нарушения строительных норм и правил, даже прекращение строительства - не подпадают под ст. 200.3 УК РФ вовсе.
Сможет ли новая статья УК помешать недобросовестным застройщикам
В практике нередки случаи, когда недобросовестный застройщик заранее детально продумывает процесс привлечения денежных средств граждан и в действительности заказывает проектную документацию, оформляет разрешение на строительство и договор аренды земельного участка. Поручительство банка или страхование ответственности, тем более в обществе взаимного страхования застройщиков, также не являются гарантией от преступных действий. Ведь условия поручительства или договора страхования нигде не регламентированы и могут быть сформулированы таким образом, что реально гражданам ничего получить по ним нельзя.
При этом финансовые затраты на все установленные законом действия считаются неизбежными потерями при ведении «бизнеса» - ведь продажа первых же квартир в строящемся многоквартирном доме с лихвой заместит эти траты. А общая прибыль от реализации квартир многоквартирного жилого дома, который возможно никто и не думает достраивать, безусловно стоит нескольких месяцев подготовки.
После получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации застройщик ежемесячно платит небольшие арендные платежи по земле, пока не реализует все квартиры. После этого фактическая деятельность прекращается и руководство застройщика исчезает в неизвестном направлении. Казалось бы - все было по закону. И даже все ДДУ прошли государственную регистрацию. А строительство в итоге не ведется, и деньги получить не с кого.
Некоторые недобросовестные застройщики доходят до того, что заливают фундамент, ставят из дешевых материалов стены одного-двух этажей и прекращают строительство. При этом ответственные лица застройщика могут даже не бежать от правосудия и спокойно заняться тратой полученных от граждан денег. Правоохранительные органы почти всегда расценивают такую горе-стройку как «неудавшийся бизнес», не содержащий состава преступления, а пострадавших граждан направляют в гражданский процесс. Естественно, даже при наличии исполнительного листа на руках получить от такой фирмы-однодневки будет нечего.
Необходимым предметом доказывания состава преступления по ст. 200.3 УК РФ является факт привлечения конкретным юридическим лицом денег именно для строительства, что зачастую просто невозможно.
В настоящий момент действует множество «серых» схем, включая вексельную, предварительные договоры купли-продажи, ЖСК, которые основываются на том, что организация-продавец и организация-застройщик якобы не имеют ничего общего. Сплошь и рядом строительные холдинги состоят из множества юридических лиц. При этом формально одна компания строит, другая - заключает договоры с подрядчиками, третья - продает. То есть формально компания-продавец привлекает деньги с целью дальнейшего, по окончании строительства, расчета с застройщиком.
К тому же многие строительные холдинги включают в себе оффшорные компании. Иностранные государства, на территории которых зарегистрированы такие фирмы, даже по запросам прокуратуры и МВД далеко не всегда готовы делиться информацией о движении денежных средств по счетам оффшорных организаций.
Наконец, есть категория людей, которых называют «сидельцы». Помните, у Ильфа и Петрова в романе «Золотой теленок» был зицпредседатель Фунт, профессией которого с дореволюционных времен являлось номинальное руководство фирмами-однодневками? С тех пор прошло почти сто лет, но, увы, мало что поменялось. Ведь ответственность за уголовные преступления несет не строительная компания, а руководитель и бухгалтер застройщика. Которые вполне могут существовать лишь в виде паспорта или просто не принимать никакого участия в деятельности застройщика, просто подписывая те или иные бумаги. Взять с таких людей нечего, а от их нахождения в местах не столь отдаленных гражданину, отдавшему деньги и не получившему взамен квартиры, лучше не станет. Следовательно, способы ухода от уголовной ответственности, особенно при условии большого количества «серых схем», формально соответствующих действующему законодательству, вполне позволяют недобросовестным застройщикам и далее вести свою деятельность, не опасаясь наказания.
Примечания к статье
В соответствии с примечаниями к ст. 200.3 УК РФ лицо, совершившее преступление, освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств возмещена в полном объеме и если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом введен в эксплуатацию.
Происхождение такого условия для освобождения от уголовной ответственности понятно - для большинства обманутых дольщиков всегда предпочтительней вернуть обратно деньги, чем знать о факте осуждения руководства застройщика к лишению свободы. Однако обращает на себя внимание то, что для освобождения от уголовной ответственности достаточно возместить сумму привлеченных средств (то есть, в юридической терминологии, возместить реальный ущерб). А как быть с убытками? В условиях обесценивания рубля те условно 3 млн рублей, которые были оплачены за квартиру 2 года назад, совсем неравноценны нынешним 3 млн рублей. К тому же, в процессе строительства цена квартир обычно растет. Оплатив квартиру, участник долевого строительства получает права требования на нее, и в этом его основная цель. Цена же квартир на стадии фундамента существенно меньше, чем в домах высокой степени готовности. Следовательно, если застройщик привлек денежные средства граждан для строительства и на них наполовину построил дом, ему может оказаться даже выгодно просто вернуть ранее полученные деньги и снова продать квартиры, но уже дороже.
Целесообразнее было бы предусмотреть в качестве освобождения от уголовной ответственности факт возмещения потерпевшим убытков (реальный ущерб плюс упущенная выгода).
Также нельзя однозначно толковать понятие мер, принятых застройщиком для завершения строительства жилого дома. Понятно, что такие меры могут быть разнообразными. Однако при отсутствии конкретизации нечеткость определений может привести к тому, что руководство застройщика будет освобождаться от уголовной ответственности вследствие простого факта передачи проектной документации муниципальной администрации или новому застройщику.
Ужесточила ли новая статья наказание за обман дольщиков
Ответственность по ст. 200.3 УК РФ зависит от размера привлеченных денежных средств и от организованности участников преступления. Так, за преступление, совершенное в крупном размере (свыше 3 млн рублей), предусмотрено максимальное наказание в виде лишения свободы до 2 лет с ограничением свободы на срок до 1 года или без такового. За преступление, совершенное группой лиц по предварительному сговору или в особо крупном размере (свыше 5 млн рублей), предусмотрено максимальное наказание в виде лишения свободы до 5 лет с ограничением свободы на срок до 2 лет или без такового.
До появления ст. 200.3 УК РФ деяния, содержащие в себе этот состав преступления, квалифицировались по ст. 159 УК РФ (мошенничество). Мошенничеством в особо крупном размере здесь признается ущерб в сумме свыше 1 млн рублей.
Так как зачастую махинации, связанные с привлечением денег граждан для строительства, осуществляются именно группой лиц по предварительному сговору и явно превышают 1 млн рублей, то ответственность виновных наступала по ч. 4 ст. 159 УК РФ: лишение свободы на срок до 10 лет со штрафом в размере до 1 млн рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 3 лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до 2 лет либо без такового.
Таким образом, максимальный срок лишения свободы за привлечение денежных средств в обход требований ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» сократился вдвое. Разумеется, это не касается преступных действий с деньгами граждан, выходящих за норму ст. 200.3 УК РФ - они по-прежнему будут расцениваться как мошенничество в особо крупном размере. Получается парадокс - с точки зрения тяжести наказания гражданину лучше, если правоохранительные органы расценят действия недобросовестного застройщика как мошенничество, а не как привлечение денежных средств для строительства в нарушение требований закона об участии в долевом строительстве.
Когда заработает ст. 200.3 УК РФ
Одним из принципов уголовного права является неотвратимость, обязательность наказания за совершение преступления. Однако наличие множества так называемых «серых схем» привлечения денежных средств в строительство до сих пор ставит суды в тупик. Формально такие сделки не запрещены законом, а доказать их притворность надо еще постараться.
Если законодатель будет последователен в своем намерении сделать рынок долевого строительства ясным и прозрачным, то скоро на федеральном уровне будут внесены изменения в ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», окончательно запрещающие применение серых схем. Только в этом случае ст. 200.3 УК РФ действительно станет веским доводом во взаимоотношениях застройщика и участника долевого строительства и сможет способствовать защите законных прав граждан.
Дата публикации 30 мая 2016
